106首宇地政士探花上榜學員范○豪

非本科系，十個月取探花！

一、前言

在國家考試的世界中，考上與成功畫上等號，而古諺曰：「師父領進門，修行在個人。」其中的重點在於要有一位好的師父及自己努力的修行，才能在考試中脫穎而出。

二、關於我

私立大學商學院非本科生應屆畢業，準備時間約十個月。在遇見基哥後，才發現自己讀得非常零散沒有架構。老師在公益影片中，有分享其讀書的方法，也強調念書時，必定要先有骨架（整個科目的大方向），再去填滿肉（內容），才能記憶得長久。

三、各科準備心得

（一）民法概要與信託法概要

民法與信託法在許多考生的眼中都認為他是一個汪洋大海，大家都摸不著頭緒，我建議將其科目分解如下：

信託法
信託法自97年才開始考，考試的題型偏向背誦類，考半題或一題，算是投資報酬率很高的科目。且在蘇寶琳老師編纂的考衝講義，會讓你更清楚哪些是重要的法條、並在課堂講解實務的作法。
今年大家或許會認為實例題有點難。但仔細去閱讀題目則會發現，他只是由信託法第6、7條寫成的題目。信託法由八十六條組成，或許你認為非常多，且認為無從讀起，我建議將其分類如下：
（1）基本概念
例如：第一條信託的意義、信託的公示性、無效、撤銷等等。
（2）受託人、委託人、受益人
他們的權利及義務各為何。而在陳立夫老師的法典中並未有委託人的分章，其實不只這樣，受託人、受益人的權利義務，散佈在整個信託法條中。
（3）信託監察人
這部份在地政士考試還未出過題，其重要性較上述低。
（4）信託之監督
這部份在地政士考試還未出過題，其重要性較上述低。
（5）信託關係之消滅
這部份在地政士考試還未出過題，其重要性較上述低。
（6）公益信託
公益信託重要性比較沒這麼高，但是歷屆也是有出過一次題，所以在準備上或許要將其順過一次，以策安全。
民法
民法在考試中的科目為民法概要，雖說是概要，但一定讓我們考生頭痛不已，在準備前，建議將歷屆試題稍加分類，則會發現他出的題目除了信託法一題外，通常為總則編與債編出一題、物權編一題、親屬繼承會有一題。　
（1）總則編
總則編可以說是整個民法的基礎，這裡包含了民法常考的行為能力（§12～15-2 §75-85）、通謀（§87）、錯誤（§88）、代理、無權處分等等的考點。當然這部份可能與債編中擇一出題，或是與債編合併出題。在這部份若能打下扎實的基礎，會在後面債編、物權編修習時更加的了解。
（2）債編
債總著重的部份是在債務不履行（92.93.98.102.103.104.105皆有出題）。民法225等法條必須熟讀及契約解除、撤銷之不同。在債各的部份，著重在買賣、租賃這兩部分，且買賣與債務不履行也有競合的問題，都是需要放在一起討論，有時候會出民法總則的相關混合題。
（3）物權編
物權與地政士業務最具關連性，務必要熟稔相關法令。物權部分我會建議著重在普通抵押權（95.98.102.106年均考過）、最高抵押權（93.100年）及共有（92.94.97.99.101年均考過）這二部份，不動產的公示性、宣示、推定、占有也都非常重要。且在民法有一定基礎時，念土地法及土地登記實務這二科時，你將會有全新感受，發現各科並不是獨立個體，而是一體的。
（4）親屬、繼承編
親屬編在今年修改考試大綱，將親屬編部分的份量降低，但是特別將夫妻財產制保留。尤其是繼承編幾乎在每一年都有出題（93.94.95.98.99.100.101.102.103.104.106），且在民法中，繼承編算是較易的部份，所以可以好好把握這塊。

感謝陳明老師指導，風格偏實務且會教導你解題（這非常重要），老師會在課本上幫你整理基本觀念並畫成表格，並以實務的角度帶你學民法。

在考前衝刺的課程中，老師會提供許多增加分數的技巧，例如不當得利（§179）與動產添附（§816）可以一起寫上去，讓閱卷老師覺得你更加有料。

最後也建議各位在民法這科目，一定要動手寫過題目，不然你讀再多及背再多條文，在限時及手酸的狀態下，將很難把你應有的實力發揮出來。

（二）土地法規

土地法規在地政士考試大綱為土地法及其施行法、平均地權條例及其施行細則、土地徵收條例及其施行細則、地政士法。其實大綱出現的四種法規在每一年考試，基本上都是各考一題。

建議可以分為下列來研讀土地法：
地權/地籍/地用/地價/市地重劃/土地徵收/照價收買/地政士法。
每個分類都需列出骨架，再去讀他的內容，才會更加清晰，例如照價收買可以拆解成：
（1）意義
（2）時機（時機包括憲法143I、土法、平權相關條文都要一併閱度讀，歷屆曾考過）
（3）補償（地價（平權31）、土改費（平32）、土改物、耕地承租人
（4）收買程序（公告前程序→公告通知→繳狀→補償→交付）
（5）收買後處理（平施48）
這些在基哥的講義都可以看到身影，你可以先將他畫成樹狀圖，每次複習到這，默寫出架構，再去想各個內容是什麼，這樣才能見樹見林。
準備方式
（1）地政士法先拿一題
地政士法在每一年的考試中，都扮演非常重要的角色，因為他的法條不多，又很白話，而且要考基本上就是考一題25分，若能將充任、開業等相關法條讀熟（翰基老師有整理地政士法考試題型非常實用），這題拿下後續就能輕鬆作答。
（2）堅守熱門考點
a.老師除了在正課會將各章節的內容都講得非常清楚，從土地法上課時數就知道這一科老師講的內容真的不少，且在考前衝刺中會放上熱門考題，講解時會再將多數考生的盲點一一突破。 b.老師的考前衝刺命率極高
第一題考台裔美國人、外國人辦繼承問題應檢附何種文件，及是否能永世持有等問題，老師在上課即有特別提醒。
第二題考平均地權條例第十一條也是在猜題內。
第三題考廢止徵收，因之前經紀人考試，其中一題考徵收失效的問題，當時的我很天真，認為徵收失效就是撤銷徵收及廢止徵收。但是老師在課堂上就有特別解說徵收失效的問題，及詳細解說撤銷徵收與廢止徵收的不同。剛好這次考出來就知道，這題是在考廢止徵收。
第四題地政士罰則，雖然說這次有考變化，但是若是研讀老師整理的題型，必定能拿下基本分數。
（3）冷僻題型不要怕
基哥在課堂提醒，無論是土法土登，都會有二題的基本題型，在及格考試中，一定要把基本題型拿下一定的分數。在地政士考試中不需要再去研讀太艱深的教科書，若是真的遇到冷僻題型，以基哥的講義，老師已經將學說爭議，抑或是實務與學說爭議放在各個章節後面，也會將篇幅較長的文章，擷取較為重要的部份，如果你多讀會有意外的收穫。

（三）土地登記實務

當初在念土登時，發現這個科目怎麼好像很無厘頭，根本無頭緒去讀，從第一條去念也不是辦法。以考試科目來說雖然說是實務，但以歷屆試題來說，大部分的題目還是著重在法條文字背誦。土登條文總共約150條加上地測約80條，若是以一條一條慢慢啃，會愈來愈厭惡土地登記這個科目。我個人在研讀時，將其分類如下：

土地登記規則
以老師分類的總論及個論為中心
（1）總論
我會著重在以下範圍：
a.土地登記的範圍（包括對象、內容、應登記權利及法律關係）
b.各國登記制度（老師在公益課程有特別一場是在探討托崙斯登記制度，我有把它看過一次，可以將它視為補充的部份），這個部分在地政士還未考過。特別著重在我國土地登記的效力、土地登記錯誤、遺漏這部份，老師在設計正課也花費許多時間在講這塊，結果在這次地政士考試，果然在第一題出現，相信有上過老師的課的同學會邊寫邊笑。
c.應備文件、申請、程序、規費及罰鍰等等
老師會將實務上的申請書、謄本、登記清冊、買賣移轉契約書等等實際文件，放在課本最後面的附件上，詳細解說實務上的程序及會遇到的問題。讓你不只沉浸於法條的世界，並且還能獲得實務知識。
（2）個論
個論乃土地總登記（包括建物所有權第一次登記）、繼承及限制登記等等，其實以個論來說，建物所有權第一次登記是我念個論的第一大重點。此次大家的重點都放在地測新修法§273，但發現考出來並不是大家期待的273，但是靜下來看，會發現那些都是老師正課及考衝課本的超級大重點。
個人建議除了建物所有權第一次登記、繼承及限制登記是基本咖，抵押權及其他他項權利的部份，也是要看熟，而且每一科都要做到連結，例如今年民法第三題，考民法876法定地上權部分，你可以帶到土登條文部分，我這題拿下24分，有加分的效果，而且我寫的篇幅約四分之三頁而已。所以每個科目都要融會貫通，遇到題目就能迎刃而解。
（3）上課心得
a.土登第一題，除了老師在課本上的內容已完全打到點，且上課內容補充，如登記錯誤、遺漏部分老師均有大量的補充。
b.土登第二題老師在繼承也特別說明過。
c.土登第三題地測及土登綜合題，老師上課也有舉實際例子。
d.土登第四題是重點中的大重點，老師在考前衝刺也特別抓出來說過，所以我也是靠基哥才能拿到84分的高分。

（四）土地稅法

四科專業科目中，土地稅法可以說是範圍最少、最好搶分的科目（殺出冷門題目例外）。其內容包含地價稅、土增稅、房屋稅、契稅、遺贈稅（建議分開）、稅捐稽徵法、房地合一稅、工程受益費。綜觀歷屆試題可以分為計算及一般背誦題。

準備方式
（1）樹狀圖
承前所述，讀稅法一定要有大架構（骨架），並且有基本的常識再去詳讀內容。例如你要知道地價稅每年一繳，而它是地方稅等等，此時有了基本的認識，開始畫架構圖（樹狀圖）。每個稅法基本上都可以分成：
a.意義
b.稅基
c.稅率
d.納稅義務人
e.優惠
f.程序
g.處罰
h.其他
上述基本適用大部分稅法，但是工程受益費及稅捐稽徵法另當別論。
（2）分配時間
在稅法的時間可以不用花太多，我建議少量多餐，每天讀二個稅法，大稅配小稅：土增（大）配地價（小）、稅捐（大）配契稅（小））類似這樣，可以自己去調配。
（3）計算題
計算題出現次數不算多，但是也不能掉以輕心，若出計算題，算對基本20分以上，算錯若是公式等概念，也是有基本分數，且題目也不會太難。
上課心得
（1）老師正課上的內容非常多，也補充許多相關函令等，可以完整學習土地稅法的概念。而以考前衝刺來說，基礎的題目都已放入，所以說基本分數已經有了。
（2）以這次考試來說，第一二三題老師都有在考衝特別說明，且不會特別難，其中遺產稅修法老師還在FB特別提醒（可以翻老師之前的貼文）。建議同學可以將這科好好把握。
（3）工程受益費是否研讀，可以看個人的時間，但是104.106年都有突襲，考生應該會有警覺，我個人是沒有讀這個法規，以致於只拿到五分的分數。建議先掌握基本咖，有時間再念這塊。